2017.4.13 第66回積水ハウス株主総会事前質問状2通発送
来る平成29年4月27日に開催される積水ハウス株式会社第66回定時株主総会に先立ち、事前質問状を提出します。
内容は貴社が企画・販売し、役員選出までの間管理するとされた「宮崎文化村」に関してであります。
回答にあたっては一括とせず、どの質問に対する回答であるのか、他の株主にもわかるような誠意ある回答を求めます。
Ⅰ 地域振興整備公団（当時）との契約・順守義務について
①分譲当初及び規約改訂後の文化村基本コンセプトの小冊子、規約原本、想定分譲対象者、入村条件、パンフレット等関係資料を提示の上、説明願いたい。
②公団との契約ではコンペに提出された計画どうりに文化村を作るということになっているが、H6
年頃からは公団の承諾を得ないまま文化村方式を勝手にやめたのではないか。
契約書によるとH元年7月から7年間の買い戻し期間中のことである。
③宮崎文化村小冊子「入村に際して」は全員に配布され、重要事項として説明されているのか。この小冊子は公団へも提出・承認された重要な書類であるが、更新されたことはあるのか。
話し合いの中で「重要事項説明書が残っており確認できるので調べる」とのことであったが、い
まだに確たる返事がない。
④いつのまにやら宮崎文化村を終わらせ、極端な値引き販売をした。
これらは先行購入者の資産価値の下落を招く結果となるが、積水ハウスは企画・販売者および文化村管理者として説明し承諾を得ているのか。
また積水ハウスが販売してきた物件の資産価値に関してどう考えているのか。
Ⅱ 管理組合について
①文化村管理組合の発足はいつなのか。
具体的な証拠を挙げて説明してもらいたい。
②規約原本、確認書/権利移転届、組合員名簿、議事録とかの文化村関係書類はどこにあるのか。文化村旧規約、新規約、グリーンガーデン会規約それぞれについて開示してもらいたい。
③確認書に署名がなくとも、土地所有者は全員が組合員であるという主張の根拠は何か。
④グリーンガーデン会規約の確認書に改めて署名を求めないとのことだが、それでは規約を証する
ことはできないし、順守させることも出来ないのではないか。
⑤以前の土地所有者が確認書に署名しているから現所有者及び以後の規約にも有効だとは言えない。
手続き上は権利移転届に旧・新所有者が署名するのが定められた手続きではないか。
積水ハウスは管理者でありながら、これを怠り放置してきた責任をどう考えるのか。
⑥管理組合の要件とは何か。
グリーンガーデン会は以前の考え方、やり方とは異なり共同で共有地を管理していない。
ただの親睦会、連絡会の類ではないのか。
Ⅲ 共有地負担金等について
①共有地負担金400万円、共有地造園工事代金130万円及び管理基金30万円の支払いがなされているのかすべての区画について証拠書類を示して説明をしてもらいたい。
②共有地持分1/30とされているが、共有地負担金等については同額の支払いが条件とされている。個別の専有地面積の大小にかかわらず持分1/30としている理由がここにある。
1/30は最初から決まっているので持分は変わらないなどと言うが何を考えているのか。
③文化村旧規約にある管理基金30万円を支払ったのは誰なのか改めて明らかにしてもらいたい。
④上記の30万円は支払い記録が残る区画についてはH15年4月に元本のみ返金されたが、積水ハウス預りとされた期間の金利分及びその未払い金利分の現在までの金利を払ってもらいたい。
正式の調停ではないが、裁判官が調停委員と共に斡旋した「金利も返金」に同意した経緯がある。
また規約改訂案に「元本のみ返金する」とあるが、未払いの住民に賛否を問うことは出来ない。
さらに言えばこの金は積水ハウス預かり状態であり組合口座内にある金ではないので住民側で決
めることは出来ない。（なお、組合口座は当初から開設されていない）
Ⅳ 文化村旧規約から新規約への改訂（H12.4.1）について
①積水ハウスは事前に「当社も持分はあるが1票も行使しない」と明言し、議長を務めた。
議長への白紙委任状となった場合どうなるのか。
結果的に委任状提出者はすべて賛成票として扱われているがどういうことなのか。
②配布された用紙には委任状と表題に記載されているが、その内容は誓約書である。
委任状に必要な内容（誰に、何を委任するのか）の記載がなく、日付が3月11日総会用である。またこの委任状モドキの配布を受けなかった住民が複数おり、積水ハウスもこれを認めている。
③無効な名義の委任状がありまた必要な手続きをしていないため可決に必要な3/4に足りていない。
④旧/新規約改訂において「不備があった」と認めている以上この改訂の決議は無効である。
H25年10月になり「当社にて再度事実関係の確認を行い、現在では不備事項も解消し、問題
ないことを報告致します」と一方的に言い切り一件落着としている。
では、どこに不備がありどう解消したのか誰に説明したのか誰が承諾したのか。
過去の決議の結果を今になって裏で意図的に改ざんし、その事実を当時の住民全員に伝えてお
らず承諾も得ていない。犯罪としか言いようがない事を平気でやっているが、誰が関わっているのか。
⑤この土地所有者総会の議決においては正当性、公平性を欠く。
十分な説明が行われない中で改訂案は作られ、不公平で無効な内容をいろいろと含んでいる。
例：規約変更（2階建エリアの新規設定）で一部組合員の権利に特別の影響を及ぼすこととなった。しかしその組合員の承諾を得ていないまま「有効だ」としているがどう考えるのか。
⑥当日になって事前通知にない議案を勝手に追加して議決しているが無効ではないのか。
⑦正規に改訂されたとして改訂規約の一方的配布を受けたが誰も「確認書」に署名していない。
この件を説明せずあたかも新規約が有効であり正当に運用されているとして新規に販売された。
Ⅴ 積水ハウスによる組合役員の指名（H18.11.24）および返上について
①役員指名後、設立総会を断念したがその経緯及び積水ハウスと役員との議事録を明らかにしても
らいたい。
②指名された役員はその後次々と勝手に辞任したが、その理由を明らかにしてもらいたい。
③積水ハウスからの役員指名通知は文書にてあったが、辞任についての文書はいまだに来ていない。
その時の役員指名は今も有効のままではないのか。
④規約には「任期の満了または辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き
続きその職務を行う」とあり、勝手にやめることはできないはずだがどういうことなのか。
⑤この時指名された役員および管理者たる積水ハウスは何年もの間に渡り管理者不在の事態を生じ
させたがこの責任は重い。どう考えているのか。
Ⅵ 第1回意見交換会(H25.6.23)について
①積水ハウスが主催し弁護士等の出席のもと開催されたが、時間も不十分で会社側の主張を聞かされただけであり、住民側が十分納得できる内容では無かった。
また質問・疑問に対して後日の返事を約束したが、いまだに正式な回答がない。
この問題の最終的な解決を目指すのであれば積水ハウスと住民との対話は今後も必要であり何度でも開くべきである。
②第2回意見交換会(H25.11.10)に積水ハウス側から出席したのは所長一人であったが連絡調整窓口担当の役割で何が出来るのか。何をしたのか。
管理者、規約、組織、名簿等も不明なまま一部住民側と結託した総会・改訂をもくろんだ会議であったがどう考えるのか。
Ⅶ グリーンガーデン土地所有者会の発足（H25.12.1）について
①直前まで「積水ハウスはもう管理者では無い」と逃げ回っていたが総会の招集権があるのか。
②「積水ハウスは事務局としてお手伝いする」と発言したがその権限は何か。
③事務局とは文化村規約のどこに定められているのか。
規約になければ全員の承諾を得る必要があるが、住民のだれが同意したのか。
④議長選出の経緯がよくわからない。
⑤総会前に積水ハウス名で改訂案を住民に配布したが、一度も意見聴取・討議をしていない。
総会においてもろくに審議もしないで一括で認めよとしたがどういうことか。
⑥積水ハウス（事務局）が役員指名したが権限はあるのか。
⑦有効な票を持っていた組合員は誰なのか不明なままであったが、組合員名簿を示してもらいたい。
⑧管理者・役員不在で改訂が成立したというのか。
⑨規約・組織・運用等が当初から死んだ状態であることを認めているが、ならば規約をそのまま適
用するには無理がある。
規約に準じるのか別のルールで決めるのか全員に確認しなければ事は始まらないのではないか。
⑩文化村新規約からグリーンガーデン会規約への全面改訂は規約に則らず行われ、また内容もまったく別物であるので新規に確認書に署名が必要であるが集めていないのではないか。
⑪臨時総会なるものを主催した積水ハウスから議事録が出ていない。
⑫ 正当性及び正統性がないまま「成立した」と一方的に主張しているが、そんなやり方がまかり通るのであればばルール・組織設立は各々自由意志でやってもいいということになる。
権利・義務を平等にすれば、管理組織は複数あってもいいという受け止め方をせざるを得ない。
Ⅷ 積水ハウス提案のグリーンガーデン会規約について
①共有地内の各戸分の駐車場（30台）が当初の配置計画と異なる。
第4ブロックは4台予定していたが3台のみで、不足の1台分は第6ブロックに勝手に設置し工
事終了宣言をした。
住民の同意を得ておらず今も問題視されているが説明のうえ改修してもらいたい。
②建物の階層制限については、H5年のパンフレットには「平屋もしくは小屋裏2階建てに限定」と
書かれているが、どの区画がというような限定された表現はなく全区画同一条件である。
しかし、その後のH8年頃の現地看板では、1階/2階建てエリアを勝手に設定して売り出している。
この区域割りを規約改訂で無理やり合法化して販売、その後撤廃と紆余曲折することとなった。
手続き上においても内容においても無効であり今も問題となっているが説明してもらいたい。
③H12年以降の販売にあたり新規約に2階建エリアを設定した。（私的には無効と考えるが）
このエリア以外の区画については1階建限定とされ、それを承諾して購入している以上かんたん
に階層制限をはずせるものではない。
全区画について階層建制限を撤廃するには2階建エリア住民のみの合意で決めるべきであり、1階建エリアの住民に口をはさむ余地はないがどう考えるのか。
④昔も今も1区画に1棟1戸と規約にあるが、販売当初より2区画にまたがる建物がある。
どういう経緯なのか、今後どう扱うのか。
⑤共有地の管理については、文化村規約では管理費を徴収し全体を一括管理するとしていた。
しかし、住民が次々と増えた後も管理者たる積水ハウスはこれを怠り、ほとんど放置していたた
めやむなく定住住民が相応な区域を自主的に管理してきた経緯がある。
その後ブロック別に管理をする方向になったが、具体的な方法や管理レベルについて話し合うこ
とをしていないためそれぞれの内容は不明であり異なっている。
ブロック別といえども全員の共有地である以上それぞれの管理方法は全員に周知し、比較検討し、より良い管理を目指すべきであるが、積水ハウスがリードしなければいけないのではないか。
またブロック別としたがそれぞれの区域の線引き、構成員は誰なのかはっきりしてもらいたい。
⑥一部組合員が共有地の管理義務をまったく果たしていないがどうするのか。
⑦現在の規約には管理費（1,500円/年）という定めがあるが、これは当初設定していた共有地の植栽・施設等の管理費用ではなく、ただの事務・連絡・会議等の費用になっている。
⑧わずか1,500円/年の管理費が数名分徴収出来ず、うち2名を調停に訴えたが不調に終わった。それでは少額訴訟をやると息巻いていたが断念し、管理費の徴収はおこなわないと勝手に宣言せざるを得ない状態で、役員はなすすべが無く困っている。
これは構成員が誰なのか確認書に署名しているのか不明なまま運用を強行するからであり、積水
ハウスが管理者である頃からの大問題である。
この重大な瑕疵を知りながら住民側に管理を移管したことは背信・背任行為ではないか。
⑨専有地と共有地との境界上の植栽に問題がある。
共有地部分にはみ出すような植え方つまり専有地を拡張している状態があちこちに見受けられる
が、積水ハウスが施行した事例が多い。
経緯の説明とルールの設定及び改修をしてもらいたい。
⑩玄関アプローチは共有地部分からとるものとするとあるが、規約成立以前と以後の宅地での制限が今後も異なるのか。どういう意味なのか説明してもらいたい。
⑪共有地内の街路灯６基については宮崎営業所長の文書（H22.12.25）にはっきりと「自治会に移管済み」と書かれているが、経緯、事実関係を説明してもらいたい。
その後の自治会との話し合いの結果、文化村側が引き取ることになったとしているが話し合いを
したこの住民は代表する立場ではないにもかかわらず独断で話しを進め、いまの規約に反映され
ているがおかしな事である。
このままでは宮崎市からの補助金も受けられず住民に不利益のみをもたらす問題行動である。
また規約には維持管理の対象（ポール）とされているが、修理・更新の場合誰が負担するのか。討議されたこともなく高額な負担金をはたして全員から徴収できるのか。
全員から徴収するならば管理基金、修繕積立金等のきちんとした無理のない制度を作るべきであるがどう考えるのか。 以上
第66回定時株主総会への事前質問状(その2)
来る平成29年4月27日に開催される積水ハウス株式会社第66回定時株主総会に先立ち、事前質問状（その2）を提出します。
内容は貴社が企画・販売し、役員選出までの間管理するとされた「宮崎文化村」に関してであります。
回答にあたっては一括とせず、どの質問に対する回答であるのか、他の株主にもわかるような誠意ある回答を求めます。
Ⅸ 宮崎営業所よりのFAXでの回答文書（H24.8.30）について（コピー添付）
①本文4～6行目について
「宮崎文化村の共用部分（共有地）の管理につきましては、弊社による管理は住民の皆様からご容認を頂いたうえ終了致しましたので、弊社は、現在、宮崎文化村の共用部分の管理者で
はございません。」とあるが、共用部分の管理者ではないとはどういう意味なのか。
規約に定める管理者とどう違うのか。
②本文8～9行目について
「弊社は、管理規約にそって管理組合を機能させるために、役員の指名、選出を試みました。」
本文13行目に、管理組合や管理規約は、弊社の管理終了当時、機能可能な実態はないと吐露しているが、さらに言えば組織としても成立していないのが実態であった。
H18年11月に役員指名をしたものの、組合員名簿の件を問われあわてて住民に確認書への署
名を求めて走り回るも集まらず、翌年2月に予定していた設立総会を断念した経緯がある。
その痕跡は規約の確認書の日付にも残っている。
確認書が揃わない、名簿がない、誰が1票持っているのか規約上の根拠不明という状態は
今も続いているがどう考えるのか。
③本文9～11行目について
「…ところがむしろ多くの住民の皆様から「管理規約や管理組合を持ち出して関わってくれるな」、 ただし「インフラは整備してほしい」等のお声があがったため、…」
誰がこんなことを言ったのかと住民の中で犯人探しが始り疑心暗鬼状態であった。
しかし、その後の私との話し合いの中で本人が「ねつ造であった」と認めたがこういった卑劣な
手段は許されることではないがどう考えるのか。
④本文12行目について
「住民の皆様からご容認を頂いたうえで管理業務を終了させて頂いた次第であります。」
住民が容認したと断定しているが、証拠を挙げて説明してもらいたい。
⑤本文13～16行目について
「なお管理組合や管理規約は、弊社の管理終了当時、機能可能な実態はございませんでしたが、住民の皆様におかれまして管理組合や管理規約をアレンジして利用したり、これを参考に新
たな仕組みを構築したりすることにつきまして弊社が異議等を述べる立場にありません。」
さらに言えば組織としても成立していないのが実態であり、それぞれが勝手なルール、組織、
運用してもいいと受け止めざるをえないがどう考えるのか。
また企画・販売し、また当初の管理者たる積水ハウスの言葉とも思えない無責任な言葉である
がどういうことなのか。
⑥本文17～18行目について
「過去の管理に関する資料につきましては、特に今後の管理等に不可欠なものはないと理解
して おりますが、…」
住民の管理に任せるということならば、規約原本、確認書、移転届、組合員名簿、会計帳簿、
組合名義口座、活動記録、議事録等々きちんと説明して引き継がなければならない。
すべて不可欠であるが、これらをせずに今に至っているので住民内部で今も今後ももめるのは
当たり前である。
⑦文化村にはもう関係ありませんという態度をとっているが積水ハウスの責任は重いし、逃げ
られない。どうするのか。
以上